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想卖房找拍卖行也行
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想卖房找拍卖行也行
发布时间:2011.07.18 新闻来源: 浏览次数:1897

拍卖场上不只有“银主盘”“法院盘” 身家清白的“私房”也可委托拍卖
    提及二手房交易,买家除了选择房地产中介促成买卖和买卖双方自行交易过户外,还有一种方式常被人们所忽略私人委托拍卖。普罗大众对房产拍卖的认识停留在由法院的司法委托拍卖或银行的单位委托拍卖,并不了解原来“身家清白”的房产也可以通过私人委托的方式进行公开拍卖。若拍卖成功,“分分钟效率又高,收益又好”。本专题将为读者揭秘如何通过私人委托拍卖的方式,安全将房产出售。而买家又如何从这些私人委托的房产拍卖中,在安全拍下房产的同时,淘到笋货。
   私人委托拍卖第一步
   委托人提供有效权属证明
    据《拍卖法》第六条规定,“拍卖标的应该是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”私人在正式委托拍卖不动产时,委托人首先要向有资质的拍卖企业提供有效的财产权属证书原件以及权属人自己的身份证原件,供拍卖人审查。审查通过后,与拍卖人签订委托拍卖合同。
    如拍卖标的物为共有财产,即权属人为两人或以上,若要委托拍卖人拍卖,必须要全体权属人都同意委托拍卖,且须提供全体权属人所共同拥有的权属证书原件及本人身份证原件。如果所有权属人都愿意同时来拍卖人处办理委托拍卖手续,只需要全体权属人带其权属证书原件及本人身份证原件到拍卖人处签订委托拍卖合同,提交其权属证书原件(由拍卖人保管)及本人身份证复印件(须核对原件)即可;如权属人或权属共有人其中一人或多人因故无法亲自到拍卖人处签订委托拍卖合同的,应在公证机关办理授权委托他人(包括可委托权属共有人)代其办理委托拍卖其财产或共有财产的公证委托书,由代理人持该公证委托书代表委托人或与其他权属共有人一起到拍卖人处签订委托拍卖合同及办理相关手续。
    据曾先生介绍,要确保权属证书内容准确、有效,“私人委托拍卖的标的物,还必须是未设立抵押且没有被法院等执法机关查封的,否则不得委托拍卖”。为此,拍卖人须在接受委托拍卖后,到国土房管部门查册以核实是否存在被抵押或查封的情况,并视该拍卖的标的物是否存在被抵押或查封的情况而决定是否继续拍卖。
   私人委托拍卖第二步
   刊登公告办备案手续收保证金
    拍卖人接受拍卖委托后,如果拍卖标的物没有被抵押或被查封,接着就可以刊登拍卖公告。根据《拍卖法》第四十五条规定,拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告。按照《拍卖法》第四十七条规定:“拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介发布。”
    其次,拍卖人在拍卖日7日前还须向其所在地的工商部门办理拍卖前的工商备案手续。拍卖人应当在拍卖日前向竞买人展示拍卖标的,即拍卖人需带竞买人去拍卖标的现场,对拍卖标的现状进行实地察看。拍卖标的的展示时间不得少于两天。拍卖人还需向竞买人提供查看拍卖标的的条件及有关资料,其中包括拍卖人所制定的拍卖规则和注意事项。曾先生还说,拍卖人需在拍卖日前,通知并邀请其所在地的工商部门有关人员在拍卖会当天到现场监督,以确保拍卖是在公正、公平、公开的前提下进行。
    再次,在拍卖会前,竞买人须向拍卖人缴纳保证金,保证金的比例或数额由拍卖人或委托人确定。一般情况下,保证金的收取在保留价的10%左右。私人委托拍卖如遭遇流拍,是否需要支付给拍卖人其他费用?据《拍卖法》第五十六条第三款中提到的“拍卖未成交的,拍卖人可向委托人收取约定的费用;未作约定的,可向委托人收取为拍卖支出的合理费用”,曾先生解释,“合理费用”一般是指在报纸刊登拍卖公告的费用,如拍卖标的在外地的,须支付必要的差旅费用及场租,如带竞买人到当地勘查及在拍卖标的物所在地举行拍卖会的差旅费用和场租。但这些费用需事先在签订委托拍卖合同时注明。
   温馨提醒:保留价≠参考价
    《拍卖法》第二十八条规定,“委托人有权确定拍卖标的的保留价并要求拍卖人保密。”在刊登的拍卖公告经常发现拍卖标的有注明“参考价”,但“参考价”不等于保留价。在实际操作中,拍卖公告的标的物“参考价”应不得低于保留价。按照《拍卖法》第五十条第二款规定:“拍卖标的有保留价的,竞买人的最高应价未达到保留价时,该应价不发生效力。拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”
    此外,《拍卖法》第五十条第一款规定:“拍卖标的无保留价的,拍卖师应当在拍卖前予以说明。”但在实际操作中,这种情况比较少见。
   私人委托拍卖第三步
   拍卖人现场查验标的物情况
    拍卖人与委托人签订委托拍卖合同后,需到拟拍卖标的物现场进行勘查,以查验拍卖标的物是否真实存在或与权属证书所记载的内容是否相符。因在拍卖中,曾出现过拍卖标的物已部分或全部改变状况(如阳台改变、加高或拆去一层,甚至已全部拆除等),与权属证书所记载的内容不符的现象。法院或银行及其他单位委托的拍卖,为保证债权人、债务人或标的物所有人的合法权益,都须事先委托专业评估机构对拟拍卖标的物进行评估。评估机构因评估需要,都须持权属证书到现场实地勘验,然后再作出评估报告。尽管如此,法院或银行及其他单位在委托拍卖时,还会要求拍卖人到现场实地勘验,并展示拍卖标的物不少于2日给竞买人查看。
    私人委托拍卖,由于拍卖保留价是其委托人确定,可不需委托专业评估机构评估拍卖价格,所以少了专业评估机构到现场实地勘验的程序,这就更需要拍卖人在接受委托后,一定要到现场勘查。
   私人委托第四步
   拍卖完成 需签“成交确认书”
    按照《拍卖法》五十一条、五十二条的规定“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后,拍卖成交”;“拍卖成交后,买受人和拍卖人应当签署成交确认书”。
    顺利完成前三步后,就正式踏入拍卖现场了。曾先生表示,无论委托人是否到现场,只要有竞买人并办好了竞买手续,拍卖会都会如常进行。拍卖成交后,拍卖人和买受人还应承担相应的义务(如确定支付拍卖成交价款及拍卖佣金的数额和期限,办理产权过户及纳税的责任等),所以,拍卖成交虽然以“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认”,但还必须当场依法签署成交确认书,以明确买受人和拍卖人的权利、义务。曾先生表示,在私人委托拍卖的实践中,拍卖人和委托人通常采用一次性付款的要约方式要求买受人一次性付清成交价款。
    据《拍卖法》第五十六条规定:“委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定,拍卖成交的,拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。拍卖未成交的,拍卖人可以向委托人收取约定的费用;未作约定的,可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。”曾先生说,以往为了争取委托人将其所有的标的物委托拍卖人进行拍卖,拍卖人在与委托人签订委托拍卖合同时,一般都约定委托人在拍卖成交后,不需支付拍卖佣金给拍卖人。
   私人委托拍卖第五步
    据曾先生介绍,拍卖人可以与买受人在拍卖成交确认书中约定,是由买受人自行办理产权过户手续,还是由拍卖人协助办理。但无论哪一种方案,拍卖人都要向买受人无偿提供相应的拍卖资料,如委托拍卖合同及委托人的身份证复印件、刊登拍卖公告的报纸原件、拍卖人企业法人营业执照复印件,拍卖人法定代表人的身份证复印件、拍卖成交确认书、买受人的身份证复印件(买受人是单位的,须提供买受人企业法人营业执照复印件及拍卖人法定代表人的身份证复印件)等文件资料。而且无论拍卖成功与否,拍卖人都需要去当地工商部门办理拍卖活动后备案手续。
   私人委托拍卖知多少
    1.如何查验拍卖标的物是否“身家清白”?尤其面对多人委托拍卖共有房产时,竞买人需验证哪些证件后,可以放心参与竞买?
    答:在拍卖结束前,拍卖标的的权属证书原件和委托人身份证复印件都会放在拍卖人处保管。竞买人可要求拍卖人提供权属证书原件查验。面对多人委托拍卖共有房产时,竞买人可审查委托人共有房产证的数量与委托人的人数是否一致,并注意审查全体共有人身份证复印件与共有房产证上的姓名是否相同,该共有房产证上是否记载有抵押、查封的内容。
    如前段时间本版刊登的《老城区“笋盘”流拍谁之过》一文中提到的6兄弟姐妹将共有“笋盘”私人委托拍卖一事,经过本报记者调查了解,该“笋盘”业主六兄弟姐妹已于2009年持该房产继承公证书到国土房管部门办理并领取了六兄弟姐妹各占六分之一产权份额的房地产权证,根本不存在“争遗产”。而该继承得来的房产买卖时,可按成交价的1%交纳个人所得税。
    此外,权属原件上的建筑面积和房屋的实际面积可能存有差异,而拍卖通常按现状拍卖,无论竞买人是否前往现场查看,在成交后如发现原建筑面积与新发的房地产权证记载的建筑面积有差异,一切责任都由买受人承担,买受人支付的拍卖成交价款及拍卖佣金不作退、补。
    2.与传统二手房交易方式相比,通过私人委托拍卖转卖的房产要多缴税费吗?
    答:不用。通过私人委托拍卖转卖的二手房,在税费上与传统二手房交易无异。即缴纳契税、营业税、个人所得税及存量房交易与登记的费用。在个税征收上,除赠予性质的房产转卖需按照“(转让收入-房产原值-合理费用)×20%”据实征收,其他性质的房产(包括继承、买卖得来的房改房或商品房)均可按照“转让收入×1%”核定征收个人所得税。
    3.与法院或银行及其他机关、企事业单位委托的拍卖相比,私人委托拍卖有何区别?
    答:法院或银行及其他机关、企事业单位委托的拍卖,委托人会先委托评估机构对拍卖标的物进行评估,一般是将评估价作为保留价来确定。在拍卖会当天,这些单位如有需要,还会派人去拍卖会现场监督。若是法院委托拍卖,如有必要,法院还会派员到场维护现场拍卖秩序,买受人办理过户时,凭拍卖成交确认书及法院民事裁定书办理过户即可,不用再到当地房管部门办理网签过户手续。
    相比之下,私人委托的拍卖,则一般不存在拍卖前的评估,因此,保留价由委托人自己确定,随意性较大。拍卖成交后,委托人、拍卖人和买受人还需到当地房管部门办理网签过户手续,拍卖成交确认书只能用作二手房网签合同的附件或补充合同;私人委托拍卖所提供的标的物的产权情况及委托人的主体资格,拍卖人和竞买人都要认真了解、审查,否则容易产生纠纷。